曾几何时，房地产中介公司因为进入门槛低，先期投入资金小，见效收益快，让很多人犹如发现了金矿。忽如一夜春风来，大家上的中介开始多过银行和米铺，遍地开花。房产中介，仿佛一夜之间，在你我的身边，在大街小巷，突然冒出来。在市场不规范的初期，确实有很多人赚了钱，于是，先期的良好效益吸又引了更多的人，更多的资金投身这个行业。市场上的先入者凭借最初的原始积累开始扩大规模，跑马圈地。有更多的后来者蜂拥而上。美国的21世纪不动产，台湾的信义，香港的中原美联等各路诸侯，也纷纷拍马杀将而来，市场上风云四起，硝烟弥漫。从两个桌子，一部电话，除了做房屋中介，顺带保姆家政，通下水道服务的夫妻店到统一形象，统一制服，窗明几净，现代化办公设备一应俱全的的正规品牌中介在市场上共存，形成了一道独特的风景。大家摩肩擦掌，招兵买马，市场一片繁荣昌盛。干过中介吗？没有。什么毕业啊，大着胆子说了句，初三！成，没问题，明天来上班啊，咱就缺人才啊。其实初一就辍学了，就这样，还得去市场上抢着招来的。没事，只要嘴皮子利索，干经纪人没问题。二十一世纪什么最贵？人才，葛优说的真他妈对。甭管是萝卜青菜，只要你干，就可以，咱这个是新兴行业啊。
林子大了，鸟就多了。就那么一大块蛋糕，要是平均分着吃，谁也吃不饱。于是，一些“聪明人”开始琢磨起生财之道，歪门邪道的东西都来了。收取看房费，吃差价，挪用客户资金，扣留意向金，阴阳合同，欺骗客户等等，手段五花八门，令人眼花缭乱。客户因为处于信息不对称的一方，没办法，傻不愣登的伸长了脖子挨宰。等到最后，生米煮成熟饭时，才发现自己吃了大亏。那也没辙，有合同呢，有协议呢，有白纸黑字呢。那能怎么办？打掉牙齿往肚子里面吞。心里那叫一个恨啊，怎么办。发泄，骂人，到处在网上散帖子，黑中介，骗子，强盗，你到网上用百度或者GOOGLE一搜，那叫一个铺天盖地。中介都没法做人了，变成了过街老鼠，人人喊打，比贪官还招人恨，招人不待见。为什么？贪官贪污的是大伙的钱，和我没什么太大关系，反正不贪也轮不着我分，除了骂两句之外，该干嘛干嘛去了。你这中介贪的可是我的血汗钱，我赚点钱容易吗？上有老，下有小，老婆还下岗呢，我平时买菜三毛一斤我还还价呢，好家伙，你中介这一倒腾，好几万没了，那还了得，闹，中介也有办法，你怎么闹，我就一个字---拖，最后大多是客户败下阵来，奶奶的，认了，咱就当赌博输了，嘴里问候了祖宗八代。中介数着钱，心里那个美啊，这玩艺啊，来钱就是快，强子，收拾收拾东西，晚上咱吃顿好的，顺便看看门脸儿，赶明儿再开三家店。平心而论，中介也有很多想规范的，可是底下的经纪人说了，你什么都不管，就是逼着我，让我出业绩，我能不使手段吗，我今天在电梯里就看见三个同行，大街上除了行人，就是房产中介了。竞争这么激烈，我好不容易整点业绩，你还这样那样，还让不让人活了？老板想了半天，也是，这他妈的房租，水电，电话费，人员工资，哪样不是钱啊，再说，大家不都这样干吗，我不干，还是有人干，你在我这挨宰，还是轻的呢，等大家都规范了，我再规范，否则，当个老实人，我吃亏啊。这样的结果最后搞得有人见到中介跟见了鬼似的，防中介和防贼似的，怎么办，我惹不起我还躲不起吗？除去租房的，大多数人买房和结婚似的，一生也就一回，好，这辈子我也不找中介了，市场混乱期内，一个简单的客户关系都快成敌我矛盾了。
是脓疮总有开裂的时候。终于，北京坚石，合肥桃园，天津万众等案件爆发，卷了客户的钱跑了，人间蒸发了。这下可捅了马蜂窝了，你骗点钱，让人找不出毛病就完了，这回倒好，丫他妈整个消失了。这中介怎么成了江湖骗子了，叫我如何信任你？终于，老大---------政府看不下去了，是出手的时候了。老大就是老大，一出手那叫一个震慑，那叫一个杀人于无形，什么国六条，什么营业税，什么个人所得税，什么网上签约，什么资金托管。。。。。。。。。。。，全来了，一时间，市场哀鸿遍地，怨声载道。我昨天还看见这条街上27家中介呢，我和老婆逛了一趟公园，回来就21家了，我吃过晚饭，看了部韩剧，一觉醒来，一看，我靠，怎么就六家了？这昨晚才刚吃的海鲜呢，龙虾味还留着呢，怎么这好日子就到头了？这政府想干嘛啊，还让不让我们中介活了？什么？注册资金一百万（北京规定）？没有。就这不是逼着我找隔壁那特没素质的二子合作吗？可是我刚丫吵完架啊，哎！什么世道！
市场进入整合期
未完待续！！

[ 本帖最后由 老孙 于 2007-7-2 04:08 PM 编辑 ]

三国演义的开篇语是：天下大势，合久必分，分久必合，而市场也是一样，竞争到一定程度的时候，众多中介企业分分合合边成了常态。什么是整合期，就是中介市场进入新一轮洗牌，大的中介公司凭借自身实力，开始进行规模扩张，兼并弱小。而部分小的中介公司凭借自己的灵活性，在市场的夹缝中生存，处于吃不饱饿不死的状态。还有一些中小型中介公司剑走偏锋，走特色创新服务。如专做某个楼盘的房子，或者专做某种类型（例如四合院）的房产，或者专职从事土地交易，商铺，租赁行业经营等等，一部分中介因为管理，规模，资金等方面的问题，在洗牌期倒下，销声匿迹。在房地产市场上，动辄成交额几千万，几亿的顶尖的住宅和写字楼交易市场，都是有外资或者实力雄厚的企业财团把持着。而众多的中介企业只有在民用住宅交易市场上激烈争夺，抢占份额。这块市场也最大，但是因为介入的企业最多，造成竞争空前激烈。市场开始逐渐形几个有一定影响力的品牌，比如上海信义，中原，北京中大恒基，链家，我爱我家，广州合富，满堂红，深圳中原，创辉等等。这些大的品牌中介凭借规模优势，在市场上的抗风险能力较强。并逐渐开始重视业务和管理，规范制度和体系，与那些散兵游勇式的中小型中介存在了一定的差异。但是因为在客户心里，大的品牌中介在市场的忠诚度和粘着度并不高，还没有形成足够的寡头效应。所以，广大中小型中介还有一定的市场生存空间。整合期一般为垄断期的前兆时间。
中介这一行到底有没有前途？答案是肯定的。在发达国家和地区，存量房交易市场一直占据市场的主要地位，和我国目前的情况正好相反。所有的房子进入市场之后都会变成二手房，而福利分房已经终止，房屋商品化是大趋势，是人，总要住房子的。房子哪里来，买。这就是房地产中介行业在一定时期内长期存在的宏观背景。只要市场有需求，那么，房地产中介企业就将存在，这是经济学一个朴素的道理。所有说这个行业大有钱途和前途。还有很大的发展空间。
但是，且慢，请不要高兴的太早，市场还是处在一个动荡的时候，这时候，TO BE OR NOT TO   BE?生存还是死亡依然是摆在众多房地产中企业面前的一道真实命题。原因如下：
1，消费者在逐渐觉醒，因为现代化传播手段的普及，信息开始越来越公开，一个房地产中介公司的负面行为将被无限放大。再也不是火车站卖盒饭，一锤子买卖的事情了，你戏弄欺骗和藐视客户，那么，反过来，客户也会逐渐抛弃你。抛弃你的后果就是你被市场逐渐抛弃，最终关门大吉。
2，目前中介市场存在的诸多问题，导致房地产中介公司在社会上的负面影响开始加大，政府开始进行市场干预。政府干预无怪乎几个手段：A提高准入门槛，以行政手段淘汰一批资金实力不足的小中介，为什么，因为大的中介基于自身的原因，对于一些违规手段和做法还是有点顾虑的，不是不想，钱谁不想挣？是不敢，怕得不偿失。B,资金监管。房地产交易不是菜市场买菜，因为资金交易数额较大，且房屋买卖是关系到很多老百姓身家立命之大事，一旦产生纠纷会造成一定的恶劣影响，只有把交易过程中的资金有效的监管起来，这样才可以防止合肥桃园，天津万众等时间的再次发生。在这个阶段内，很多企业会资金链断裂，因为他把客户的资金挪用做其他用途，和券商挪用客户的炒股资金一个道理。政策一实施，唯有关门。C，交易过程监督和制度完善，因为信息的不对称，很多老百姓对于二手房屋交易买卖的整个流程不是很清楚，这也是中介存在的市场理由之一。那么，为了杜绝在这个流程中可能出现的漏洞和纠纷，政府可能会进一步对交易过程和相关制度进行规范，以减少和杜绝中介违法违规行为的空间。
3，行业自律意识已经开始产生觉醒和产生。因为市场混乱，所以，规范的中介企业才可以获得市场和客户的更大认同。许多有一定眼光的中介企业已经意识到这一点，所以开始自律，对于员工和各门店的行为开始进行要求和规范，以促进市场美誉度的产生。提高客户的忠诚度。这是一个可喜的进步。
市场进入整合期后，慢慢趋于规范，请记住，任何一个市场到最后必然会规范，交易最终将呈现在阳光之下。以服务在竞争中生存。规范化的市场比拼的是什么？是企业的软实力，是管理，服务，诚信，品牌的竞争。没有服务意识的中介企业最终或被兼并，被淘汰。

房地产企业的发展方向
房地产中介企业发展到今天，走过了十几年的历程，这个行业不断有人在发展，那么房地产中介企业未来的发展方向是什么？笔者认为,有以下几个方面：
多元化服务提供商，就是中介公司不仅仅只是一个承担房屋交易租赁等居间服务的形象，在房屋抵押金融服务，家政服务，二手车，家具，装修，房屋托管租赁等等各方面打通整个链接，延伸服务内容，完善服务体系为消费提供一站式服务，成为综合性的居间服务组织。
向上游渗透，有实力的中介企业必将会往一级土地市场，二级开发市场方向发展，从前期土地，项目定位，楼盘开发，楼盘销售代理，商业地产策划销售等方面逐渐渗透，成为一个围绕房地产行业的一二三级市场贯通的综合型企业。
品牌连锁化发展。一些最初进入这个行业的房地产中介企业已经完成了原始积累，在这个行业积累了丰富的经验，凭借自己的品牌和运营优势开始向竞争还不是很激烈的二三线城市拓展，发展加盟，以扩大规模，获取利润。国内目前做的比较好的是21世纪不动产，实行合纵连横的跨区域发展。
精耕细作房屋居间服务市场。有眼光的中介企业会将客户的出售或者出租房源集中起来，开设成青年公寓，酒店，大学生公寓，企业员工宿舍等等，统一经营出租，并提供物业管理服务。以实现房产升值和效益的最大化。也使客户的房屋投资得到增值。
网络化经营。因为开设门店的成本过于高昂，所以，一些中介企业会于一个城市开设一家到两家旗舰店面，然后实施网络化经营。网络经纪人需要在网上展示房源，并自觉接受客户的全面监督。这种情况下，只有努力提高服务水平，才能不被市场淘汰。经纪人会自觉地维持经纪人和公司的形象。作为中介企业来说，也有效的降低了成本，实现利润和投入比值的最大化。广州的满堂红地产在这方面做的不错。
咨询服务式企业。房屋中介企业因为始终处于市场的最前线，对市场变化的敏感度最高，所以，在面对投资型客户，外地房地产开发企业，等等进入本城市时的市场调查和咨询，项目评估，市场前景分析，商业店面选址，投资咨询服务等等，提供专业的房地产咨询顾问式服务，并收取一定的费用，这也将是房屋居间服务费用之外的企业利润来源。
小型金融服务提供商。提供房屋贷款，房屋买卖资金借贷，资金担保，房地产企业资金拆借，短期房屋抵押融资垫资，房屋典当，装修，购买家具贷款等等，实现部分银行式的金融服务功能。
全面中介提供商，包括房屋中介，劳务中介，留学中介，移民中介，旅游，驾校报名中介等等，依靠自己本身的店面优势和人才储备，提供多元化中介居间服务。一个有一百家店面的中型中介企业，就是在每个门店放一个市场推广牌，其产生的广告效应也不可低估。
希望众多的中介企业，在市场中不断发现新的蓝海。

中小型企业如何在市场竞争中取胜？
中小型中介企业目前还是市场上的主流，作为一个中小中介企业，特别是小型中介，从资金实力，门店规模，人才优势等方面都和大型房地产中介企业无法比拟，那么在中小型企业如何在激励的市场中有效占取份额并取胜呢？
     大型企业主要存在的问题还是执行力的问题，因为人员素质的参差不齐，就目前为止来说，还没有一家中介企业能够象麦当劳，肯德鸡一样，在每家门店享受的服务和品质都是一样的。因为企业大了，造成上面的战略意识和目标不能有效地灌输到最基层的经纪人身上。有的经纪人做了好几年，可能连老总，老板的面都没见过一次，因为等级的繁多，企业在上传下达中的很多指令被误解或扭曲，无法达到有效的实施层面。造成最上层和最下层的管理脱节。这是大企业的通病。
一个大中介企业的负面影响会无限放大，200家门店，可能只有五家门店有了违规行为，整体比例虽然很小。但是在市场上可能被放大，影响了整个公司的形象。造成市场和客户对该企业产生误解和品牌美誉度下降。
大企业因为上升的空间较大和相关利益冲突，导致相关人员，特别是中层人员可能为了自身的利益，采取一些非常手段，导致员工的有效要求和呼声不能达到最高层级，无法建立畅通的沟通渠道，以致员工对企业产生离心力，工作士气低下，而这些表层的现象，可能上层无法察觉。
而中小型中介企业相对来说要灵活的多，因为沟通层次和人员较少，一般能了解到一线经纪人的心态和想法。对市场的敏锐和变化能迅速有效的做出反应和对策，在竞争中可能更具有优势。
中小中介企业首先一定要树立服务意识，那种赚一笔是一笔的心态绝不可取。这么做的结果可能在一定时间内可以看到效益的产生，但是从长远看，一定是弊大于利，无异于杀鸡取卵。当然，如果你抱着捞一笔就走的话另当别论。对于每一个客户都尊重，提供诚信优质服务，客户是不断积累的，客户之间也是有口碑效应的，通过不断的口碑营销，逐渐树立自己的品牌知名度。
人的因素。一个中介企业，说到底，最宝贵的财富还是冲在一线的经纪人，要有效降低员工流失率。作为企业的老板或者店东，要时刻了解每个员工的想法，并积极与之沟通，了解他们的要求和问题所在，一个员工喜欢在一个公司工作，无非是三个方面：1，可以取得合适的物质报酬，2，有可以预见的上升空间，就是我能很清楚的明白我做到什么程度就可以有什么样子的职位。3，一个合作亲密无间的工作和团队气氛。有人理解我，在我失败的时候安慰和鼓励我，帮我分析成单失败，业绩不好的原因。大家互相帮助，工作环境轻松。
那么作为企业的所有者，就要从这三个方面给员工以满足，建立一个公正完善的制度，并公平执行。是员工能够看到希望。
      店长的队伍建设。如果说一个中介企业是一个兵团作战的话，那么店长就是前线的现场指挥官。他们可根据市场的变化随时做出调整和部署。好的店长可以成就一个门店，坏的店长可以摧毁一个门店，所以说店长是一个中介企业的基石，其能力水平高低至关重要，一个经验丰富的店长能准确的看出员工的问题所在，并给予积极指导。好的店长要设法留下来，给予适当的成长空间和物质回报，必要的时候，可以给一部分股份，让其为自己和企业着力打拼。店长是一个具有全面综合能力的人有很多企业喜欢提拔一些业绩非常好的经纪人做店长，这样的人走到管理岗位是否会适应，这是一个问题。所以，在平时的工作中要予以发现和考核，发现这样的人才的时候，一定要及时留住，建立店长储备。
   不间断的培训。许多中介企业因为各种各样的原因，一个新员工还没有培训几天，随便掌握一点房地产相关知识，就开始上岗。如果后续的工作中培训没有到位，很容易造成员工认为自己不适应这份工作而萌生去意。对于企业和员工来说都是损失。还有的企业没有系统的培训，店长想到什么就临时集中起来，上节课。东一榔头西一锤子，员工也是云里雾里。所以，中小型中介也要建立系统的培训系统，对于员工从各方面进行详细有效的培训。一般来说，一个员工要经过三个月（包括OJT）才能适应岗位要求。
明确制度。很多中小型企业没有一个明确的制度规范体系。有也仅仅是考勤，礼貌礼仪等方面。对于员工的各种违规罚款倒是规定得很清楚。其实，不管大中介，还是小中介，都需要对于工作中的各个环节，包括考核，工作流程，培训制度，奖惩升迁制度，岗位职责制度，从业操作等等进行详细的规定，严格按照制度来执行，并不断地在工作中完善它。只有这样，才可以建议一套服务标准体系，即使将来开设新店，只要严格遵照执行就可以了，企业的服务在一定意义上来说会有一个流水线式的标准。
特色服务。也就是你作为一个中介在市场的定位。很多中介说我不吃差价，我服务好，我诚信。但是，这些口号光和员工，自己内部的人讲是没有用的的。企业服务的是市场上的客户。所以，要创新树立自己的服务特色，要时常想想，那么多中介，为什么客户要选择你？比如说，我是写字楼专家，我是对某个地段的楼盘最熟悉的中介，这个市场我服务最规范，我吃差价吃一罚十等等。客户因为你明确的定位和服务才会选择你而不是其他中介，你才有了更广阔的生存空间。重要的是一定要让客户知道。让市场知道，并保持和更新这种特色。

好文，楼主继续，期待中。。。。。。

非常全面，分析到位的一片房产中介行业论文！

确实好

帮顶一下吧！！好文章

顶...........

中介行业是在慢慢规范，可中介人的素质却并为有所起色，滥用佣金，挪用房款，集团融资等都对中介名誉、品牌的伤害是无法估量的。