5 j' v7 A- \& ]8 P. c产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协议如何处理？3 M! y1 g( W& y
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案例回放
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0 m: G6 F- U" T, _& x! z" A9 K2 T2 c) U   房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协?议。但签署协?议时，房东方的三个产权人A、B、C，只有A、B两位到场，他们未能提供C的授权委托书，分公司业务员立即致电C征询意见，但C在电话中只是简单的回答“知道了，由到场的B跟你们谈就行了”。分公司在取得上述录音后，让B代C签。
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1 o( k- f: }: w  o% |   由于房价上涨较快，到签买卖合同时，C突然致电中介公司，表示不同意出售该房产。C认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜，而非签订三居间协?议，且该协?议中的重要条款均没有征得其同意，其也没有签字确认，该协议应当是无效的。因此，拒绝签署正式的买卖合同。现客户投诉至中介公司，要求妥善解决。7 g& l; }; e: H- `5 h- Y
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法务分析1 k1 }1 ]3 K+ b5 ?) c, i
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1、在产权人未能全部到场的情况下，由到场的产权人代为签订三方居间协?议，如在合同签订或履行的过程中有相应的证据（诸如电话录音、授权委托书、当事人书面追认等），可证明其他权利人已知晓并同意该协?议约定的买卖条件的，应当认定代签的行为有效，由此产生的法律后果应由被代理人承担。
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2、本案C在电话中未做否定，且表示由B代为处理该买卖事宜，所以其行为让合同相对方有足够理由相信其内部意见一致，并且B有权代替其作出意思表示。按照我国民事法律规定，该行为应当视为有效的代理行为，即该居间协议应当认定为成立并对于交易双方产生相应的约束力。因此，房东方所提出的观点不能得到法律支持。) C; q/ }/ z1 {6 ^* V1 N1 m

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1、如遇上述案例，中介公司应该说服买卖双方再次协?商，为了保证房东能诚意地履行合同，中介公司经?纪人可劝说客户在原?有的基础上做出一些让步，提高房价款，同时向房东方明确告知该居间协?议的效力，如违约可能承担的违约责任。
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2、转定时，应要求所有产权人到场签字或提供相应的出售委托书（如签买卖合同则必须是公证或律师见证的委托书）。
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3、如遇类似的案例可以要求前来签署三方居间协?议的部分产权人或者是代理人出具书面承诺书，承诺若其他权利人不同意出售或者是不满意居间协议所述的购买条件，则由签字的权利人或代理人承担由此产生的定金双倍返还的法律责任。1 h& g7 {7 D, s1 x3 h# \

; u( W& k6 N2 L" I4、希望在可能的前提下取得未能到场权利人同意出售的电话录音，这对中介公司或者客户都是一种有力保障。
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* y# J( H' k  \. p& `: f5、如可行，尽量安排补签。6 Q: o0 e8 a/ E6 g' ]$ S7 z

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hug. hug. hug.
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[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-25 08:31 PM 编辑 ]

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                                 送您一尊守门神6 t" L1 Q5 e$ B& l

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! [% X8 ^/ d9 q2 l! C# T在中介公司运营管理已近十载，每天面对的是忙忙碌碌的经纪人为自己钟爱的事业奔波。他们的的勤劳、辛苦、敬业让我感动。然而，很多时候，经纪人的努力却常常换来的是客户的不理解，甚至漫骂。每当见此景，愤怒却只能保持微笑，责怪客户？确实责任在中介公司；责怪经纪人？他们只是实话实说。行业特点，我们做的是居间服务，这就需要我们熟知法律知识，具备良好的沟通能力，才能转移或化解矛盾，以减少客户对我们的责怪，我们的工作才更有社会价值。
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; J8 B1 ^/ l" g8 f3 C7 {房产行业是一个典型的政策型行业，随着政策的变化而演绎一幕幕大剧。有时，稍有不慎就会造成违约和纠纷发生，而一旦发生诉讼，中介公司就需要有专门人员去处理，大多客户缺乏理解，毫不道理可讲的把一切责任都推给中介。可想而知，中介公司的从业人员需要承受怎样的压力与挫折，也造成了很多经纪人无法忍受这份委屈与压力而流失。这更需要我们在了解法律，利用法律，了解当事人的真实想法，通过经纪人的斡旋技巧，巧妙的加以化解，规避风险，维护公司利益和行业的口碑。$ F* `/ n- L: j. z7 P# [

9 O4 g4 `% n- C. u: p在中介运营实践中，常听法律部的人说，现在业务员素质太差，法律意识淡薄，怎么可能出现如此幼稚的错误。而业务部人员也常常抱怨，你们法律部的人每天坐在总部叹着空调，站着说话不腰疼，如果以你们的要求去做，那我们的案子没办法做了。此二者矛盾在我们日常工作中常常无法调节。& b' A- r/ e# {7 M
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中介公司在制定合同时，不但要有法律效力，还应有自我保护措施，才能更好的防止跳佣、恶意违约等情况的发生。但中介公司的组织架构中，法律部与业务部始终是两个各自独立的部门，法律部不能把与司法实践即时用于经纪实践中，相关知识和技能缺乏有机的结合。而现实的经纪谈判实践中，又因为经纪人员不具备相应的法律知识，为了追求成单，人为地制造纠纷和诉讼隐患，从而导致业绩下降、成本增高、利润流失。我想最好的办法是加强对每个经纪人法律知识的培训，最有效的办法就是通过案例说法，让每个经纪人都成为真正懂法，用法之人，做一个用中介实战技能和法律知识武装起来的新时代经纪人。
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在多年一线运营和培训中我们经常会面对这样那样情况的咨询，就有了想系统地把切身体验、身边案例讲出来，写出来的冲动，于是联手我长年从事地产法律顾问的好友房策一起，结合相关法律、中介实战技巧以及司法实践汇编成册，才有了今天《守门神》的问世。希望我们分享的经验能为从业者带来一点帮助和提高。也希望能通过我们的付出能这个行业的健康发展做点小小贡献。, o! L$ W4 \7 y9 O. v$ {

1 l+ z- ?( W; V本书共分上、中、下部，十五章，全文把近200个发生在我们身边的中介纠纷案例以案例回放、法务分析、门神支招三方面进行系统解析，同时，在相关合同文本、法律法规等几个方面进行了相应的阐述，匆匆完稿可能书中难免会存在不足之处，诚挚希望业内同行给予批评和斧正。. J5 a! }3 P, M

2 c5 W* V9 B! C, g8 S在本书的编撰过程中，得到了我妻子的理解，同时，也高兴能在我女儿一周岁时送她一份有价值的礼物。感谢我精通中介法律的房策好兄弟, 他在工作之余加班加点与我携手共同完成这部处女作,他丰富的法律知识和调查各种档案的认真、严谨态度，每每让我感动。感谢我的朋友徐东华、邓小华、张振国、宋纪耀、白彦昭、曹汉华、袁达云、叶亭瑜、李祥生、张泽兵、丁会斌大力支持和帮助，感谢联盟吧和房策天下的网友们，也谢谢广州天呈文化传播有限公司全体员工辛勤付出，在此再次深表感谢！！4 J1 A: o+ i' z/ i# i7 I
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                                                                      2008.5.08于上海: Q1 {7 v6 U& \+ @" y) O
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                                                                                                                                            handshake handshake handshake

学到很多,再这些案例中,感谢房仲老师能提供这么好的一本书

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转定时变更了协议的附件，该协议还有效吗？- a$ W) U5 M8 B$ P
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" ^4 f! K. `' q. v4 @2005年11月19日，下家毛小姐在中介公司的陪同下实地勘验了某物业后，单方签署了三方居间协议，并支付了意向金人民币1万元，在三方居间协议后附有一张详细的《家具清单》，下家在该家具清单上签字，并在居间协议和家具清单上盖了骑缝章。
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$ r8 |+ _; Q  e/ i$ _1 L2005年11月24日，经过中介公司与上家王阿姨磋商后，上家同意了按照居间协议约定的房价款成交，且在居间协议上签字，但王阿姨不同意将旧家具清单上所列家具赠送给毛小姐，又列了一张不同的《家具清单》，且在新家具清单上签字，上家在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单。
0 \" x8 [- P+ a; J! W中介公司随即将定金1万元整转给上家王阿姨，数日后下家毛小姐得知上家王阿姨未在旧家具清单上签字时，要求中介公司返还1万元。新旧家具清单上所列家具相差电视机、冰箱、洗衣机等大件家具，价值人民币1.5万元。
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$ [& j% N5 ?3 M" o6 u: o/ [8 {下家提出: 家具清单系居间协议不可分割的一部分，上家没有签字，居间协议没有生效，要求中介公司返还意向金人民币1万元整。
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上家提出：定金已经签收，将不会按照旧家具清单上所列，将电视机、冰箱、洗衣机等大件家具赠送给下家，若下家不签买卖合同则将没收定金。( H$ J7 o% _* {6 P

' @2 H* H! R; r! i4 `- u中介分公司经纪人提出：上下家买卖的是房子，因此居间协议是大头，家具清单是小头，只要居间协议签了如果下家不签合同就是违约，因此可不予理会下家。
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请你出招  到你出招了  该出招了" X4 U6 \4 L/ h6 b( A# b: S& ^/ \
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怎么买呢

顶个

下家签了附加协议，应认定附加协议的家具家电清单是合同的一部分，而上家不同意，经纪人是不能送定的，在这里经纪人是有责任的，/ s# Z( D4 L, W% h3 j
我支持下家
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[ 本帖最后由 郑州老丁 于 2008-5-25 09:19 PM 编辑 ]

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居间方这种说法相当不专业，上下家之间交易条件都没有谈妥中介方就转意向金这是不对的。上家说得也不对，虽然是收了钱，但这并不是下家的真正意愿，下家要电器，上家不同意给。这样就收了人家的钱还不愿意退，何理之有？

我认为上家在居间协议上签字并收定就产生了法律效力，（虽然她在居间协议上所盖的骑缝章并不包含旧家具清单），表示她认可了下家的条件。下家可以要求履行合同，支持下家！