可靠

大家接招太不积极了，其实，在对比过招的互动过程中双方都是受益者。

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《守门神》什么时候与读者见面呢？期待ING！~

法院查封, 用下家首付解除查封，中介公司如何防范风险？
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$ v7 h8 v! G  H/ b案例回放：
- R  W' B* R0 E" v; T! M( e在中介公司的居间介绍下，买卖双方签订了三方居间协议。客户王某支付10万意向金，经房东马某签收后保管在中介公司。三方居间协议约定，3月31日之前将设定在该房产的法院查封解除，并约定于4月1日签订买卖合同。马某需要8.3万元去解除法院查封，经王某书面确认，同意从中介公司保管的10万元中拿出8.3万元直接划入法院指定帐户，用于解除马某的房屋查封。该笔钱款划进法院指定帐户后，法院开具出以中介公司为付款人的代管款收据，但承办法官要求中介公司提供担保函，方可将该房屋的查封解除。+ P0 u+ W6 d& I8 g+ h+ N9 M% X
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法务分析：8 Y  y( O6 d2 R/ t: J; _/ u0 c

* F7 ]% T0 A; S2 y0 Q1、案件转款过程中，中介公司只是受买卖双方委托将该笔钱款划入法院账户用于马某解除该房屋查封，即中介公司仅是受托行为，而非该房屋查封解除申请的主体，若要中介公司提供担保，则中介公司即担当了该房屋查封解除申请主体的角色。. B! D) t8 ^- T8 `, D
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2、若中介公司出具了担保函，以后发生钱款纠纷，中介公司可能会承担先行垫付钱款的风险，造成中介公司较大损失，故不能接受承办法官的要求。
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( E, k7 l! w0 }6 j门神支招：: h: v# n+ S# s- j& s, X# v. b+ `
1、本案的实际处理过程中，中介公司先与法院财务部门沟通，将发票的付款更改成马某姓名，承办法官即可以接受同意解除查封。但与法院财务部门沟通的结果是不同意更改发票付款人姓名，故此方案不可行。
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2、中介公司申请将划入法院指定监管账户的钱款退回中介公司账户。让王某重新签署放款确认书，确认同意中介公司将该笔钱款转给马某，由中介公司陪同并监督马某将该笔钱款划入法院指定帐户，此时法院开具以马某为付款人的发票，即可以解除查封。但是王某不愿意配合签署该房款确认书，故此方案不可行。
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* {7 f- ^% M1 c  e) x3 ~1 ^2 _3、为了业务部门能够促成该案件的成交，并综合考虑和权衡法律风险，决定由中介公司开具以马某为收款人的现金本票，由中介公司经纪人陪同将该笔钱款划到马某银行帐户并监督马某立即将该笔钱款划入法院指定帐户，此时法院开具以马某为付款人的代管款收据，即可以解除查封。从防止纠纷发生和引起中介公司责任的角度考虑，中介公司要求马某签署承诺函，确认若因此次转款对中介公司造成任何损失由马某承担。
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: k2 e; g( B; _5 y  n3 n4、在门店的日常操作中，不要给买卖双方任何一方提供担保或各种承诺。如为了促成交易而需要提供担保或承诺时，应当及时向公司法务人员咨询，以避免公司承担风险。
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[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-22 06:37 PM 编辑 ]

产权人为多人，仅有部分产权人签订居间协议如何处理？
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案例回放：
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- P2 ^7 s. o6 c8 N/ a& J& N3 ~5 m) a   房东与客户在中介公司的居间撮合下签订三方居间协议。但签署协议时，房东方的三个产权人A、B、C，只有A、B两位到场，他们未能提供C的授权委托书，分公司经纪人立即致电C征询意见，但C在电话中只是简单的回答“知道了，由到场的B跟你们谈就行了”。分公司在取得上述录音后，让B代C签。! {) k* {& y  {( R, h
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   由于房价上涨较快，到签买卖合同时，C突然致电中介公司，表示不同意出售该房产。C认为中介公司打电话只是商谈房屋出售事宜，而非签订三居间协议，且该协议中的重要条款均没有征得其同意，其也没有签字确认，该协议应当是无效的。因此，拒绝签署正式的买卖合同。现客户投诉至中介公司，要求妥善解决。
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! s4 n' c, s' o% h3 M& I& A$ |2 ]9 ^到你出招了   到你出招了   到你出招了    到你出招了   到你出招了* K9 d2 m9 ^& _5 c- g" X

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) @# t# C) b% [9 |$ s3 ghug. hug. hug.
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7 Q8 O4 Y# Q9 B! i& Y& [3 V% }[ 本帖最后由 返璞归真 于 2008-5-22 08:01 PM 编辑 ]

博士小弟来顶帖了,说不上什么,反正每次看都让博士小弟学到好多东西,谢谢房老师.hug. hug. hug.

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