(原创) 房仲兵法之《守门神》－－构筑防止利润流失之门店防火墙（２2）
营业税出台后，房价下跌，连环纠纷案剖析- X! v! m' {& w0 k1 @& @
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案例回放
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3 t- ^( d0 `, F4 x K& H2005年2月3日，A与B签订了控江路某房地产（下称“该房地产”）的房屋买卖协议（A尚未取得小产证，但已与开发商交房），房屋买卖协议中约定该房地产总价为人民币194万元，待A取得房地产权证后，A保证与B或B指定的其他人签订《上海市房地产买卖合同》，B向A支付了全额房价款且双方办理了房屋交接手续。
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2005年4月24日，B与C在中介公司的居间介绍下签订了三方居间协议（下称“该协议”），且双方办理了房屋交接手续，该协议中约定该房地产总价为人民币199万元，待A取得房地产权证后，B应协助C与A直接签订《上海市房地产买卖合同》。该协议签订当日，C向B支付定金人民币20万元，该定金由B签收后由中介公司暂为保管。7 E8 o$ H: `: d- Y. X6 V
. x/ g, G# l0 `/ q! i; ]现在A已经取得房地产权证，符合签订买卖合同的条件。但由于国家政策，房价下跌，因此， C提出:以向工商局及房地局执法大队投诉中介公司协助炒房及偷逃税相要挟，提出中介公司暂缓将20万元的定金转付给B，并要求中介公司拿出解决方案。 B提出：要求C继续履行合同，否则没收已保管在中介公司的20万元定金，而C表示最多只愿意赔偿10万元。5 @8 U. N6 I; G, H
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法务分析
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1、期房交易的案例中，由于操作周期长、房价的变化大等因素都会增加交易风险，而本案涉及的是期房的再次转让，并且发生于市场价格波动极大的2005年4月份，其中牵涉到A、B、C三方利益和法律责任，使得情况更为复杂。C以中介公司协助炒房及偷逃税为由要求中介公司拿出本案的解决方法，并表示最多只愿意赔偿10万元，其真实目的为不想购买，但B却要求没收全部定金20万，赔偿金的数额不一致成为本案的关键点。
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# s% `& T( Y9 ~1 [7 o4 k2、从法律层面来说，B再次转让该房屋已经取得了产权人A的同意，故不存在操作过错，但是由于期房限转政策、社会舆论及相关行政部门的潜在压力，使得我们在处理该类案子时需要十分谨慎。6 l. |5 Y) G3 }
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1、经纪人以及分公司经¬理与法务部同事分析，本案的法律关系较复杂，若法律关系分析失误，则可能导致中介公司承担不必要的责任，并且暂存在中介公司的20万元定金成了烫手山芋，故保守做法为继续保管20万，建议B或C向法院起诉，依据法院判决处置该笔定金。但是C认为诉讼的话，自己并无胜算，因此明确表示不会通过诉讼解决，坚持要求中介公司出面处理该案。! }! S* u* v( ]& P1 ]' ^
' i6 e! K8 p, W) T3 u. I; X) C2、经分析，认为B的不利之处主要有以下几个方面：
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① 若目前状态僵持下去，或者通过诉讼途径解决，则必然需要耗费相当长的时间（至少半年），在此期间B不能出售该房地产，而市场价格在此期间正处于急速下调时期，拖延时间等于增加损失，而且，B已经付 清A所有房款，但却没有取得产权，故拖延时间也是增加其法律风险。
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② 若C执意不买，导致B、C交易无法完成，那么B若买入该房地产的，买进和卖出的税费成本18万多（买进3%契税，卖出5.5%、1%的佣金等）外加诉讼成本（律师费、诉讼费等），即使法院支持全部没收20万定金，实际对B而言也没有任何收益。" u2 C3 n; S, ?& L$ U% W3 k
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对于C而言，最大的不利之处在于，若其执意以各种理由坚持不买，则其极有可能承担20万定金全部被没收的责任。
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) X' K5 b2 H3 ]- t6 Y9 S3、基于以上分析，达成以下两大方案：
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2 U/ G3 t9 f- X( o6 W* [第一种方案：建议中介公司经 纪人为B寻找新的买家来顶替C（据经 纪人反映确有其他客户看过该房屋，且有意向），并尽量在收取新客户的意向金后，再与B谈判，以快速将其房屋出售，减低其房价下跌的经 济损失和产权法律风险为条件，要求其降低与C的赔偿金额，以便解决B、C之间的争议。
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: v* L2 T' U6 Y+ ~/ P r% ?) n第二种方案：若第一种方案不成的话，则以上述B的不利之处为理由，争取说服B接受房屋降价出售给C，同时以上述C的不利之处为理由，争取说服C接受降价购买的方案。
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4、同时，经 纪人在与B沟通时，表明中介公司在本案没有经 商达成一致或者没有法院判决的情况下，坚决不会动取保管的定金，以此降低B对该笔定金的占有预期；在与C沟通时，表明若B起诉的话，中介公司会立即将保管的定金返还给B（理由为中介公司为替B保管定金的保管方，无权扣留定金），以此给C增加压力。; K$ i7 {+ W" k$ e
" e' R+ V2 j( j; `' O: c: a9 O5、本案的实际情形：: o/ c1 Q. @4 V
; [& n1 B5 r+ j5 X% m9 A4 A& x经 纪人寻找的新买家实际没有购买意向，故第一种方案实行效果不大，但经 沟通，B考虑到市场因素和成本因素，同意只没收15万元，返还5万元，使得两者之间的差距减小。最后，经 充分地经 调，B、C还是接受了第二种方案，房价下调10万元，B、C继续成交。
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; \7 G9 j! B6 P' V( B$ T$ X6、期房的交易当中具有很大风险，而本案涉及的是期房的再次转让，风险更大，不提倡这类案件的操作。! v' U7 ~/ i$ w% A. l
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7、建议中介公司以后遇到再次转让的案件，可先解除上手的转让合同，然后直接由上手房东和客户建立新的转让合同，这样法律关系比较简单，法律风险比较小。) n1 n2 D: u0 P4 A7 J
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