经纪活动中的诚信问题
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Broker一词被发现使用是在1355年的中世纪英语中，距今已有几百年的历史。它在字典上的解释是：为交易双方提供服务并收取佣金的人称为经纪人。随 着经济活动的发展，经纪服务已遍布各个领域，五花八门。新移民来到加拿大之后，会因生活方面的各类需求与从事各种职业的经纪人打交道。最常遇见的是：房地 产经纪人，就业经纪人，保险经纪人，股票证券经纪人，银行信贷经纪人等。
+ G9 j/ x3 X0 I/ ]3 @经纪人与客户之间的关系既是和谐一致的，又有矛盾冲突的另一面。当客户一 旦委托了一位经纪人，就是对这位经纪人产生了信任。经纪人通过提供自己的专业知识和服务，帮助客户选择到满意的商品，完成交易的过程。利益冲突的方面表现 为：经纪人的收入是为买卖双方进行撮合成功之后取得的，在利益的驱动下，不择手段地促成商品的交易以获取丰厚佣金也不乏其人。& Z8 B! D2 H. h1 r
和谐的相互关系
" L4 T6 e+ c9 v, t: V" f笔 者一个亲戚在多伦多时遇到了一个值得信赖的好经纪人。这位经纪在带他们看房子时总是主动地向他们介绍同类房子在各区的房价高低之比，为他们提供买房时的参考数据。 他常说买房不能只图房价便宜，房价若低于市场的平均水平必有个中原因。比如那个地区的犯罪率可能比较高，不安全；附近有高压线通过影响了房子周围的景观； 或者存在一些不同民族间文化习俗方面的冲突。他举例说，前几年发生过一件让人记忆犹新的事：某地区要建一座寺庙，按照那个民族的宗教习俗，人过世后要在寺 庙里停留若干天，待举行了超度亡灵的宗教仪式后方可入土安葬。因为这个习俗与其他族裔的丧葬惯例不相符，引起了当地居民的反对，甚至纷纷搬迁，那个区的房 价也随之而落。大家听后很受感动，如果不明究竟地买了那个区的房子，不仅失去了安居乐业的享受，出售房产时还会因财产贬值受到损失，启不是劳民伤财？这位 经纪没有在为客户服务的过程中极力地促销的同时有意遮掩一些不为人知的敏感事实，而是坦诚相告。这样的好经纪当然要跟他把生意做到底。后来我亲戚还相继介绍了 几位朋友给他，大家都买到了自己满意的新居。' M* l8 D& v+ N1 R; a6 L6 x9 \- [
利益冲突的另一面
6 Y2 V" `9 m+ i' B* ~; e# K相比之下，另一些地产经纪人的做法却令人大失所望。我的朋友在买房时有过这 样的遭遇。他的经纪人得知委托人因个人能支付的买房首期有限，需要向银行作大笔的按揭；为了能每月多偿还一些按揭利息，客户希望找一间自主和出租兼用的房 子。他的经纪人便积极地推荐了一所银行拍卖的房产，那房子的售价确实比同类房子要便宜一些。当朋友欢天喜地买下房子之后才发现，他的房子很难找到租客。原 因其一是房子距离公车站较远，需15分钟的路程，对于初来乍到的新移民同胞来说租住很不方便。其二是房子附近有一条铁道，每日有数趟客货车来往通过，夜间 发出的噪音较大，租客难以安眠，没住几天又搬了出去，害得朋友叫苦不迭，精神上和经济上都承受了很大的压力。朋友抱怨说看房子时都是经纪用车带来带去，没 有仔细考察公车站的距离；铁道被房子后院的树林遮挡了视线，不宜觉察。可是这两条对买家不利的因素，在经纪人的地图册上都有清楚的标示，为什么不向客户如 实相告呢？从此，这个经纪人的诚信度在客户的眼里大打了折扣。
7 q' F. r& p( ?7 |违背职业操守不乏其人( A9 U7 C8 `- U) i% |
不遵守经纪人行业操守的例子还有：有的经纪人把没有地 产经纪证书的亲戚朋友全都网络到自己公司的旗下，在媒体上铺天盖地做广告，有意夸大自己的业绩，和客户谈判签约时却让亲属或“学徒”拿一张由本人签字的合 同书来代办。可是这位代办人连合同书上的有关条文也解释不清，搞得委托人大惑不解。还有一些经纪人以低佣金和回扣来吸引客户，弄得许多不明真相的新移民客 户拿起电话就与经纪人大谈大砍佣金的比率，回扣的多少，忽视了经纪人应该提供的服务质量。
1 b( l5 {0 {# L有的经纪故意夸大了房屋的出租能力，对租金肆意夸大，企 图促使一些本来不具备购买房产能力的新移民买房。试想，目前房屋租赁市场的房屋空置率在逐年上升，整个房产租赁市场的租金呈下降趋势, 水电煤气财产税的成本开支却不断地增加，把希望寄托于收租后归还贷款利息变得越来越困难。买了房子后又无力还贷，会让我们的移民生活承受多么大的负担？这 是新移民朋友应该面对的现实。( B1 q# v8 d- c8 _9 k& C, p) |
还有些老道的经纪人为了多拉客户多挣钱，把只有地产经纪人才能浏览的房产信息的网页密码告诉客户，让客户随意上网观看，互通买卖信息，搅乱了房产经纪市场。
8 _1 P8 C/ y1 e- a  b更有甚者，一些经纪人还把卖房委托人家里的房门钥匙直接交给买方客户，让客户自行其便地进入卖房委托人家里任意观光，违背了经纪人必须到现场的行业要求。如果卖房委托人家里出现了物品的丢失，经纪人是很难洗清干系的。7 u$ R5 x6 w" [% r- y3 F1 H
谎言不攻自破& d6 Y6 V$ H- n- G! z
另 一个让笔者感到困惑的问题是，有些地产经纪人声称自己既可以代表卖家卖房也可以代表自己的买家买房，即把甲的房子卖给已受该经纪人委托的乙买家，并以 2.5%的低佣金(目前安省通行佣金4.5%)诱惑客户。我曾就这个情况询问过一位经纪人朋友，他很明确地告诉我, 这是不符合安省地产经纪行业规则的。他反问我道，你应该知道“矛盾”这个典故的出处，若以己之矛攻己之盾，你说卖家到底向客户兜售的是矛尖还是盾硬？谎言 不攻自破。一个经纪人同时代表买卖双方的作法其实谁的利益也无法代表，说穿了只代表了经纪个人的利益，多做一单交易多得一笔佣金，无论买方和卖方都不能得 到很好的服务。
$ F) i" s8 P" g$ X+ M买房子是个人和家庭生活中最重要的一项开支，客户需要多年的辛苦积蓄才能在一朝倾囊而出。我们的房地产经纪若能用自己的专业知识对 客户以诚相待，指点迷津，不仅让客户终身受益，感激不尽，诚信可靠的口碑还会带来丰厚的收入，是一举两得的美事。反其道而行之，失去了客户的信任，也断了 自己的生财之路。