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“解约门”:103家加盟关门70家 21世纪不动产之惑

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1^# 大中小发表于 2008-9-26 08:24 AM 只看该作者

“解约门”:103家加盟关门70家 21世纪不动产之惑

在记者的调查过程中，辗转到本报的这份神秘信件部分原文如下：“至2005年，21世纪不动产上海区域累计有103家签约店，其中营业的有39家，退出3家，转让1家，关店70家。营业的门店数量只占加盟的37%。”“70多家加盟店的‘尸体’，就是2100万的代价。2100万的代价这只是开业的成本（即每家30万元的开业成本），再加运营等成本也许就是4000万,这就是血的代价。”
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21世纪不动产上海区域分部（即上海亚业房地产经纪有限公司）与上海家喜房地产经纪有限公司（原21世纪不动产上海家喜加盟店，下称“家喜公司”）之间的“解约门”并未画上休止符。

21世纪不动产上海区域总经理王皓近日在接受《第一财经日报》专访时表示，拖欠加盟费是违约行为，解除其加盟资格是按照法律合同办事。家喜公司负责人则认为，授权方与加盟方权利义务严重不对等，授权方未尽义务才是事实的真相。 % C$ h' U. R7 a- W8 F9 o

在记者调查过程中，一份不愿具名的神秘信件，通过家喜公司曲线流转到了本报。其内容囊括2003年~2005年间21世纪不动产上海区域加盟店的店名、地址、店主、联系电话、营业或关门现状，共计有103个私人电话号码。材料称21世纪不动产上海区域130家加盟店关门的就有70家，造成损失约4000万元。三个矛盾焦点 2 p0 B( N) X% m' s& k% D) F
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21世纪不动产上海区域分部网站至今仍显示：“因家喜公司长期拖欠加盟合同项下应付费用和款项等严重违约行为，且在本公司多次书面通知后，仍拒不纠正该等违约行为，本公司已于2006年6月15日向家喜公司发出解约函件。”

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长期拖欠加盟费用成了双方交恶的直接导火索，但家喜公司认为拖欠的背后另有真相。 ( d0 V+ Z3 a5 f# z* V  k! B, y

家喜公司告诉《第一财经日报》，没有尽到授权方应尽的义务是21世纪不动产上海区域的硬伤。家喜公司指出上海区域分部未尽的义务主要表现在三个方面：
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一、门店推行使用的SIS软件数据交换速度缓慢，经常死机，造成各单店的交易数据难以全面掌控，因而一批门店弃用SIS，选用别的系统！
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二、开店前没有培训，并且对加盟店支持的频率和能力偏弱；另外，二手市场进入“寒冬期”后，区域分部的“联合广告”投放不足，支持严重缺乏。大部分加盟店加盟后无法获益，而是倒闭。 # {- [& w# M% W3 [  e

三、特许合同中约定的特许方和加盟方的权利和义务严重不对等，授权方的义务含糊不清有意规避，属于无效的格式合同。
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对于上述三点意见，王皓表示，使用功能齐全的SIS软件是区域总部及时准确监控各个加盟店真实运营状况的利器，同时也是如实征收“特许权使用费”的重要依据。
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“一旦不使用SIS，一些加盟店就可以瞒报特许权使用费了。家喜公司瞒报收入，公司正在取证。”王皓如是说。王皓所称的“特许权使用费”是指加盟店每月向区域总部上缴营业收入的6%（或保底上缴6000元）。这是一笔不小的数目。
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王皓解释，21世纪不动产上海区域的业务培训等后台支持是很到位的，每次培训都有备案记录。

记者随机抽样采访了目前已经“关门”的21世纪不动产世都古羊店店主王官权。他告诉记者：“2004年区域总部在新华路做了一次路演，类似于加盟说明会。当时有二三十家加盟了，我是其中一员。2004年9月左右开店，2005年1月关店。我原来是做IT的，对于房产中介业务知之甚少。在开店之初，区域总部的培训很少，SIS系统也老死机，业务开展不起来，而这个时期是房地产的繁荣时期。我前后一共亏了20多万。那一批加盟商当中，很多人和我的经历类似。”

“加盟体系中，特许方的业务培训如果缺位、管理疏松，就会使得置业顾问的持续成长缺乏动力。”美联物业顾问(上海)有限公司高级物业顾问修德顺如是说。 4 y& A, y& w8 d

至于特许经营合同，王皓称：“这并非是‘霸王条款’，是双方自觉自愿签订的，有法可依。” / L0 k/ y" B* g6 B5 ~% w

据了解，21世纪不动产正在准备相应材料，起诉家喜公司；而家喜公司也正在整理材料迎战。103家加盟店70家关门 : n$ g) z$ y- u- }  D# Y/ o
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在记者的调查过程中，辗转到本报的这份神秘信件部分原文如下：“至2005年，21世纪不动产上海区域累计有103家签约店，其中营业的有39家，退出3家，转让1家，关店70家。营业的门店数量只占加盟的37%。”（原文在数据统计过程中略有出入。） 9 |  j. Y, g9 K2 _* B
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王皓表示，上述数据不实，是部分真相，未反映全貌，区域公司对此也无须辩白。
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对于上述70家关闭的门店，王皓解释说，“关门”有三种状况：被上海区域总部主动清除出去；经营不善而关门大吉；歇业，但合同关系继续存在。
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神秘材料中提及：“加盟店永吉店，永吉路203号，李?F阳投资方，加入21世纪不动产，因没有得到基本支持，在破产的边缘，走进了绝路，把客户意向金等卷走，时至今日已被公安局捉到。”
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王皓承认，李?F阳确实曾卷走10多万客户意向金,目前已经被杨浦警方带走，现正取保候审。
李?F阳所在的永吉店，仅是21不动产世都加盟店旗下20多家挂靠加盟店中的一家。这些挂靠加盟店因无法办理营业执照，纷纷加入世都旗下，通过每年缴纳约两三万元的挂靠费来履行义务。

神秘材料对于王官权等人的加盟经历做了进一步的说明：“拜倒在全球最大房地产服务商的石榴裙下，从此以为获得哈里·波特般的神奇功力。经过四年的发展，至2005年底有：上海区域103家加盟商约存留下三分之一。70多家加盟店的‘尸体’，就是2100万的代价。2100万的代价这只是开业的成本（即每家30万元的开业成本），再加运营等成本也许就是4000万,这就是血的代价。” ( `/ ]: S/ D5 H' O

记者多方调查核实一家21世纪不动产上海区域门店所花费的开业成本。粗略估算，附件如下：加盟之困 # J  Q, d# I0 k0 l

相比于房产中介的直营模式，21世纪不动产的加盟体系有其自身优势：可以迅速实现地盘扩张；由于特许权与经营权分离，特许方的经营风险被降低；每家门店独立拥有和运营，因而业务员单兵作战的能力往往比较强。
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采取直营模式的美联物业修德顺就此认为：“直营体系的客户资源和房源信息等，是‘公盘’，彼此之间可以互通有无；而加盟体系中的各家门店基本是各自为政，是‘私盘’，每家门店的资源往往难以突破地域限制。”所谓“公盘”与“私盘”的最大差别就在于客户资源、房源信息是否实现区域共享。

除了“公盘”与“私盘”的区别，记者在调查中还发现，加盟体系也容易被卷进两个漩涡：一是特许方为了迅速实现扩张，实现利益最大化，往往疏于对加盟方的严格筛选和评估；二是加盟队伍迅速膨胀之后，特许方往往会陷入管理失控。
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“这起案子主要是由于加盟体系管理不善而引发的纠纷，造成了对品牌更大的伤害。”已经拥有74家直营门店的顺驰不动产上海公司高层接受《第一财经日报》采访时表示，“加盟有其优势，但也存在不少隐患。如总部的管理制度难以落实，执行力推不下去，品牌的推广也不到位。”

此外，21不动产“解约门”还反映出国内房产中介特许经营的法律环境不够完善。惠诚律师事务所索建国律师告诉记者，目前尚未出台特许法，仅有商务部还不够细化的特许规章可供遵循，在司法实践中往往参照国际特许经营协会的条款，因而也为“自由裁量”提供了一定的空间。 % d4 |) K9 H0 i. ?* e

索建国认为，就本案而言，加盟方要证明特许方提供的合同是“无效的格式合同”，调查取证相对艰难，除非切实获得特许方存在欺诈行为等有力证据。本案有可能最终沦为“客大欺店、店大欺客”式的利益博弈。