北京房地产中介行业存在的问题及发展对策

　　一、北京市房地产中介业存在的主要问题
　　 目前北京市住房制度市场化变革的形势与房地产中介服务业的发展处于严重失衡，即后者的发展相对滞后于前者。住房市场的升温和住房建设的发展还缺乏强有力的中介服务业的支持。北京市房地产中介业市场存在的主要问题如下：

　　 1．行业管理不健全，缺乏统一的行业管理机构和管理组织
　　 政府对房地产中介组织的行业管理，一般是借助房地产行业协会进行的。目前的北京房地产业协会，虽设有中介委员会，但由于主管部门对行政管理与行业管理的界限划分不清，管理部门不协调，无法及时了解中介机构的发展状况，以及中介委员会组织不完善，职责不明确等原因，致使工作难以开展。有相当数量的房地产中介组织，不经过房地产管理部门的审查，就直接到工商行政管理部门进行登记领取营业执照，开张营业。

　　2．在政策咨询、信息服务方面层次低，对估价行业的管理薄弱
　　 由于房地产中介组织大多只是原始商业性信息的收集发布，很少有综合性的市场分析与评述预测，因而对投资商、开发商的导向作用差。政府事业性质的估价所与社会上企业性质的从事中介服务的估价单位未能做到企事业分开。估价缺乏独立性，受政府影响较大，估价业务范围过窄，估价水平不高，不能适应房地产日益发展的需要。

　　3．专业性人才十分缺乏
　　 目前，北京市专业性的经纪、咨询、评估人员无论从数量上还是质量上，都还不能满足要求。许多从业人员不了解房地产管理和法规的基本内容，甚至连如何办理房屋交易手续都不清楚，操作进程中造成很多麻烦，影响很坏。

　　4．从业人员素质差，行为不规范
　　 在房地产中介市场的快速发展过程中，专业人员增长速度落后于行业的发展。如房地产经纪人全国统一的资格考试和认证工作刚进行两次，许多经纪机构存在超范围经营、为促成交易便采取隐瞒真实情况，甚至搞欺诈，致使给当事人造成损失。另外，专业性极强的房地产评估机构也因评估师不能满足需要，依靠评估员进行评估，由于管理不善、监督不力，按客户意愿评估等随意评估现象时有发生。

　　 5．房地产中介组织法律法规不健全
　　 有关房地产中介组织的法制建设滞后，缺少有关房地产中介服务的各项法规与配套政策。政策随意性较大，缺乏连续性，导致中介市场不规范。例如，在房地产中介组织设立方面：目前对房地产中介组织设立进行规范的法规有《中华人民共和国房地产管理法》、建设部颁布的《城市房地产中介服务管理办法》、国家工商行政管理局颁布的《经纪人管理办法》等，但这三个法规对房地产中介设立时与主管部门的审查和工商部门的登记方面的规定并不一致。这在一定程度上造成了房地产经纪市场人员素质差、专业水平低的现状。

　　6．房地产中介组织发展水平参差不齐
　　 近几年北京市各种房地产中介发展很快，但存在明显的不平衡。全市统一的房地产中介组织系统和管理网络还没有建立，多数房地产中介组织处于规模小、服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差的状态。

　　7．市场主体利用中介的意识较差
　　 北京市房地产市场历史较短，中介市场发育不充分，服务质量和水平不高，加之房地产活动受非市场因素的影响较大，开发商和消费者等市场主体借助中介的意识很淡薄。这也成为不利于房地产中介发展的一个因素。

　　 二、北京市房地产中介行业的发展对策
　　 （一）规范行业秩序，提高准入门槛
　　 房地产中介服务业的混乱、缺乏诚信和不规范经营的现象已经成为阻止其进一步发展的巨大障碍，许多的消费者不选择中介，不是因为不需要，而是因为不信任。规范经营是我国的房地产中介行业一个长期要面临的问题，北京同样不例外 。规范经营包括几方面的含义：一是完善相关的法律法规和监管制度；二是进行诚信建设；三是提高行业的准入门槛，淘汰一部分不合格、不具有竞争力的小企业。

　　1．完善相关的法律法规和监管制度
　　 政府有关管理部门应加强房地产中介市场的制度建设，完善规章制度，打破地区和中介行业内部的垄断，通过经济和法律的手段对不正当竞争采取积极有效的措施加以制止，这样才能为房地产中介服务创造良好的发展环境。同时要严格奖惩制度，强化激励机制。一方面，对房地产中介执业人员的职业道德建设情况建立检查、考核、评价、奖惩制度；另一方面，对检查发现的重大违法违规行为，要在调查核实的基础上，依法严肃处理。

　　房地产中介服务行业的健康发展，需要社会多方面的通力协作。应完善房地产中介服务行业的监管体系，政府监管、行业自律和社会监督三者缺一不可。建立有效可行的客户反馈投诉体系，保证客户和其他社会成员能及时安全地对房地产中介从业人员的执业行为进行监督。估价行业和经纪人行业的自律协会应设立专门的惩戒委员会，并且建立职业诚信档案，加强对职业道德的监管。

　　 2．进行房地产中介服务行业的诚信建设
　　 我国政府在制定《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》时，倡导诚实守信的职业道德，明确提出“严格资质认定，强化行业自律，提高中介组织的质量。”通过房地产中介服务行业诚信建设，全面提升房地产估价师、土地估价师和房地产经纪人的职业道德水平和专业胜任能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，为我国社会主义市场经济有序发展提供服务。

　　3．提高行业的准入门槛
　　 提高房地产中介行业准入门槛包含两方面的含义：一是提高从业人员的资质认证；二是提高从业企业的资质。如北京2004年新出台的《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》提出的中介机构预存60万元保证金在银行的规定，无疑提高了房地产经纪代理机构的门槛，一下子将不具备资金实力的小机构淘汰出市场。

　　（二）塑造知名品牌，形成规模经营
　　 房地产中介机构要想在激烈竞争的市场中站稳脚步，就必须树立自己的品牌。实施品牌战略必须加强企业的形象宣传，挖掘企业经营理念，扩大企业文化建设，提升企业的内在潜力和附加值。品牌的塑造将以无形资产带动有形资产，从而使企业的综合优势得到迅速全面的提升。

　　品牌的塑造离不开规模经营。房地产中介服务企业规模经营包含两方面内容：一是通过经营模式的转变实现管理成本的降低和管理效益的提高；二是通过提供多种服务内容来拓宽企业的业务领域。

　　（三）提高服务质量，丰富服务内容
　　 北京市房地产中介服务业行业历程短，市场潜力远远没有开发出来，业务种类比较单一。各中介企业在经营过程中，要投入资源开发新的服务品种，实现经营的战略转移。政府应该引导房地产中介企业资源共享、优势互补，积极拓展新业务。而开拓新业务的过程中，完全可以借鉴国际知名企业的成功经验。在已有的服务领域，房地产中介服务的质量也急需提高。

　　（四）从业人员要专业化和职业化
　　 房地产中介从业人员要在专业素质上实现专业化，在从业方式上实现职业化。专业化要求从业人员具有较高的文化素质和业务素质，要具有相应的实践经历，具有执业的资格；还要有完善的知识结构，要善于运用计算机技术采集整理和分类处理相关信息。职业化要求从业人员要具备职业素质和职业道德。

　　（五）经营手段要信息化、网络化
　　 信息通畅是中介机构从事经营活动的基础。现代科学技术的发展，将促进房地产中介技术手段得到根本性改变。计算机的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。

　　（六）经营活动与国际接轨
　　 北京市房地产中介企业要走向国际，也必须熟悉国际惯例，熟悉国际中介机构的经营模式；同时房地产中介组织与国际交流也会更加频繁，如与英国皇家测量师学会、国际评估准则委员会等国际机构的执业资格互认也提到议事日程上来。因此，将房地产经营活动与国际接轨，是北京市房地产中介企业参与国际竞争的必然要求。

（“北京市房地产中介服务业发展及业务模式创新研究”阶段成果摘编）