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独立经纪人新经营模式分析

22世纪

银牌经纪人

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1^# 大中小发表于 2008-8-29 04:12 PM 只看该作者

独立经纪人新经营模式分析

1 、行业发展趋势： 4 n; D4 @& q6 Z' v3 V

目前中介机构的房地产经纪人大都称之为“置业顾问”，虽然赢得了市场的信任，但随着市场与企业内部的变化而没有获得应有的发展，于是，有的人积累了一些经验后便开始从企业流失。中介机构经纪人“跳槽”司空见惯，究其原因，在于市场没有更新的空间提供给经纪人发展，个别企业工作强度与薪金不符。此外个人 “打工” 与“自我发展”形成互斥，经纪人抱着“搞好干坏与我无关”的态度面对客户，因此，出现了人们不愿看到的诸如 “欺骗”、“ 拖欠款”、“态度蛮横”等不良现象。

目前的房地产中介行业讲求诚信服务，诚信不是挂在嘴边说给客户的，诚信需要经纪人对于市场的责任感，而随着深圳市房地产三级市场的发展，就需要为优秀的经纪人提供拓展机遇、创造自我发展的空间及平台。  $ _5 K- `4 p; b+ M- `* Q

2 、独立经纪人的概念：  # j( y' Y* z( j4 Z) |6 G
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独立经纪人模式，是深圳市安华房地产置业顾问有限公司即将转型的一个新的经营模式，是对传统经营模式的一种挑战。他完全的把置业顾问或是说把一个分行组合成的一个团团队变成了一个更强的团队。其中每一个团队之间是一种合作的关系，每一个经纪人和公司之间也是一种合作的关系。公司为每一个经纪人或团队提供的是一个销售，签单，把握客户，售后服务以及提供保障的一个操作平台，信息平台及办公场地。锻炼了每一个经纪人的多方面能力，比如：沟通，管理，演讲，培训，心理学等。 & ^, \; [/ u3 M) ?% M1 t
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3 、独立经纪人的特点： 9 `1 y7 D4 q1 w: b
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在传统的运作模式中，房产经纪人的收入由底薪加佣金提成两部分组成。不过这一经纪人运作模式，随着市场的变化和发展已经开始面临改变。独立经纪人是一种面对市场自我寻求发展的运营方式，这种方式不需要听凭“老板”的斥责，而是自己做 “老板”，创建自己的发展空间。对房产经纪人来说，这种交易模式比较灵活，月收入从底薪加提成变为无底薪高提成方式，激励个人多做多得。“独立经纪人”模式更适合一些在行业内已取得一定业绩，个人想开公司又不能成行，这是最好的选择。有了所谓 “独立经纪人”并不是说不需要房产中介了。相反，中介公司是他们存在的前提和基础。在独立经纪人自由开拓业务的同时，房产中介公司是他们总的服务平台和后勤保障。在进入的时候，中介公司为他们进行系统的培训，使他们充分掌握经纪人所应具备的各方面能力和知识。在他们开展业务的时候，中介公司为他们提供信誉保证，并与之共享自己的品牌。在他们办理业务的时候，中介公司又为他们提供专业后勤人员，帮助办理各种手续，促使业务顺利完成。  1 ^' h) K' M* r- D! G+ M

4 、独立经纪人的优势：  ; K7 K% x# L. b+ E* D" [

独立经纪人的优势在于，他们不再需要像传统经纪人那样为了促成交易疲于奔波，而是可以相对专业地集中在社区，并且与客户之间建立长期的合作关系。同时，在二手房交易日益理性的市场形势下，他们有更多的时间为特定的楼盘甚至单套房产进行营销策划，设法使房产在更短的时间内销售出去。在中介公司面临洗牌、二手房交易从销售时代走向营销时代的形势下，独立经纪人的优势将不断发挥出来。 + g/ ?7 z# I& E0 k, _2 n

区别于国内传统房产经纪人，独立经纪人不再每天必须在规定时间到公司报到，外出需要说明去向。他们可以自由开展中介业务。他们拥有自由的工作时间，能够自主安排生活与工作之间的关系。他们以分享60%-85%的佣金提成作为自己的收入，不再属于工薪一族。相对于公司而言，他们是合伙人。他们可以发展自己的网络与客户，建立属于自己的信息库。他们可以相互合作。在一定意义上，他们是独立于中介公司的老板。独立经纪人制度最吸引人的地方是高额度的佣金提成比例，他们只要无需任何成本，就可开展业务自己做生意了。每完成一笔交易即可将该笔佣金作为基数累加到经纪人的业绩当中。从提成比例中可以看出，公司实际只拿到了佣金的小头，独立经纪人拿了大头。  % L) T, a  l( e7 ^3 k2 j  }
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5 、国际发展趋势： 9 `) O+ M" a# V6 `! P. Z
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在美国，有85%的房屋交易是通过独立经纪人来完成的，独立经纪人在国外其他地区都是一种渴求的职业，也是受到很多交易人尊重的职业。同时，独立经纪人的职业令人羡慕，收入颇丰，他们不仅代理二手房交易，同时也为需求住房者提供商品房信息。这些独立经纪人普遍接受过房地产专业教育和系统培训，通过了国家的房地产经纪人职业资格考试，而国家为每个经纪人都建立了一套信用记录，一旦发现有经纪人违规操作，会立即取消职业资格。正是由于拥有良好的管理制度和经纪人运营模式，美国的房地产中介市场才出现了长达60年之久的快速稳定发展。
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6 、独立经纪人应具备的素质： 6 P' b- _( [1 Z9 [$ M' j' x
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独立经纪人在市场的运营方式是依靠品牌中介机构但自己开拓市场，独立经纪人要了解市场的动态，保持高素质、高服务、高信誉，这样才会赢得主动。每一位独立经纪人都具备丰富的行业经验，了解大连房地产行业发展动态和房屋价格和区位特点。为每一位客户量身打造房地产交易个案。独立经纪人是二手房中介交易市场未来发展的必然产物，它需要强调团队协作精神，同时要有可靠的资源保障，这种无需开店的经营模式，在市场宏观调控的背景下，优势会得到充分的验证。同时，独立经纪人是具有超越自我、追求创业发展的一种新的职业，对于市场呼唤诚信有极大的促进作用，而普通消费者也可以真正享受到经纪人的服务。

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2^# 大中小发表于 2008-8-29 04:13 PM 只看该作者

7 、独立房产经纪人与传统房产经纪人模式优缺点比较    : @1 d1 |  k" V+ l6 o
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Ａ独立房产经纪人模式
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Ｂ传统房产经纪人模式    ) t. p9 C$ B7 |0 i7 f" ?) w
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底薪：
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Ａ无    1 Z. k' e" Q( @5 t; O

Ｂ800—1800 元 / 月    6 e' L4 [! y: \
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提佣比例：    9 }- c% V# m  g& X0 L

Ａ65 － 85% 8 U) F- v; C& ?* N, U, v

Ｂ13%—30% / r; i) [  W/ [2 {! Y% m
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案例分析：    8 y7 F0 u6 l) t" s: k

Ａ成交房屋总价 100 万元，提佣￥18000-￥21000元。

Ｂ成交房屋总价 100 万元，提佣￥4000-￥6000元。  / G4 f+ o- p! B# z, j! V

比较分析：
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Ａ

1 、专兼职均可 , 时间自由支配 , 不受约束； + f* Z$ B7 I& G; d  W0 U
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2 、分享60%-85%的佣金提成 , 不再属于工薪一族； " Q/ z' k- {8 I3 o$ g; }5 o; b8 g- w
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3 、行业首创的移动办公系统可拥有全方面房源及求购信息，无局限性；
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4 、无偿提供完全开放的面向所有经纪人及客户的展示平台，拓宽销售渠道 , 大大提高成交概率；
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5 、机制灵活 , 可多渠道获得收入 ( 销售、贷款及售后服务等 ) ； : k$ W9 D+ s" B0 Q8 F

6 、虽无底薪 , 但无业绩指标限制 , 且同样拥有完善的服务平台和后勤保障 , 收入大幅度提高。  . d) T1 W0 |% V+ |; g& |2 k8 q
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Ｂ ( f: X0 R# @& E: x% x

1 、公司考勤约束 , 不能合理分配生活与工作时间 ; N) l, K  @* v5 D

2 、佣金提成少于独立经纪人数倍；
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3 、房源及求购信息局限于公司内部； , D" p1 z( r+ P4 t; L0 N

4 、公司销售方式老套 , 渠道窄 , 且由于公司内部的局限 , 造成内耗损失 , 成交概率大大降低；
5 、仅靠公司提供拥金 , 模式单一；
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6 、虽有底薪 , 但需在完成业绩指标的情况下才能保证 , 且收入远低于独立经纪人。