房产中介公司严格意义上讲应该算是信息服务行业，因为它的作业对象就是买卖双方的房源信息和交易需求信息。为什么眼下会有成批的中介公司相继倒闭？
为什么眼下会有成批的中介公司相继倒闭？中国的房产交易市场和国外成熟市场相比，到底缺少了什么？中国的中介行业应该如何往前走？
“走行业联盟的路，对于解困中小中介公司的窘境是符合中国特色的行业出路”，正在运营“中国房地产中介联盟网（www.lmbar.com）”的易遨科技CEO张振国这样说。
2008年，中国的房地产市场正在经历自
二手房行业兴起以来的最严酷的寒冬，自2006年下半年起，房地产市场出现成交清淡、
房价上涨趋势趋缓、居民购房观望心态渐浓的迹象，直到本篇文章截稿（2008年7月），房地产市场仍未见起色。曾有业内人士预测，在这轮由宏观经济调控引发、一线城市楼价泡沫破灭、国内经济增速放缓等一系列大环境变化驱动下，中国的
房产中介公司将面临惨痛的洗牌，受影响最大的莫过于中小中介公司，将有一半以上的中介公司关门倒闭。但从总体趋势上看，中国的房地产市场正处于起步阶段，尤其是
二手房业务，随着新建项目用地供给的减少，
二手房交易将逐渐取代新房成为房产市场的主流。
让我们先来重新认识一下房产中介行业，一个很有特点的行业。虽然和新房一样卖的都是房子，但二者在交易特性上存在很大差别，也由此产生了“中介”这样一个特殊行业。
第一、新房都是以开发项目为单元的批量、同品质房屋供给，对于购房者来说，只能
买房子并且只能向特定的
开发商购买，无论房价、户型、楼层、朝向，其交易对象的信息是相对开放的，在可接受的价格范围内，只要想买，多看几个
楼盘就可以达成购买意向。而二手房则不同，房源分散，无论
买房人还是卖房人都无法从公开渠道批量的联络交易对方，于是房产中介营运而生，他们利用门店式的定点经营，可以有效吸纳交易双方的需求，通过对信息的撮合来达成委托人的交易目的。
因此房产中介公司严格意义上讲应该算是信息服务行业，因为它的作业对象就是买卖双方的房源信息和交易需求信息。它通过为交易双方促成交易而收取佣金，而房地产则是出卖产品赚取产品利润，所以虽同为卖房，但却是截然不同的两个行业。
第二、作为卖家的开发商，其房产信息尽可能向社会开放，并会投放大量楼盘
广告以达到宣传推广的目的，因此，买家可以全面评估、比对各类楼盘信息，从而确定自己的交易选择。而二手房交易则不然，因为对于买方来说，出卖方是每一套房子的所有人，所以信息分散且难以大量收集，报价差异大，更难于比对，对于卖方也是同理，这就是所谓的“信息不对称”，而这种不对称正是眼下中国二手房市场条件下中介公司生存和牟利的“法宝”，也是在中介发展早期何以取得暴利、行业诚信缺失一度成为街谈巷议话题的根源。其实在众多信息行业里，在简陋的办公条件下（临街小店），能够像房产中介这样利用非自有信息牟取如此高额利润的简直是凤毛麟角。
中介行业真有如此吸引力、赚钱如此容易吗？为什么眼下会有成批的中介公司相继倒闭？
在国内中介兴起的早期（上世纪九十年代末），由一家门店做起，二三年之内迅速扩张到几十甚至上百家门店的中介创业案例数都数不过来，也由此引发了一轮中介淘金热。在这个过程中，中介公司的主要利润来源于“吃差价”，因为单方掌控交易双方的需求信息，加之房产可上市交易的逐渐开放和市场约束机制的相对不完善，中介可以通过收购等途径直接获取高额交易差价，而非上述的信息服务佣金，这实际上已经背离了这个行业的服务属性。暴利之后自然带来的就是行业恶性竞争，一时间，房产中介门店街头林立，一些小区甚至遭到中介门店包围，
客户在一家中介或网站登记后，最多能在一天之内接到来自不同中介公司的几十个电话。中介行业普遍盈利，“开的店越多赚钱就越多”成了行业真理。
然而市场就是这样，当不能做到理性的“透过现象看本质”而又身在其中之时，遭遇市场规律的冲击只是时间问题。仅维持了短暂的繁荣，随着国内几起轰动一时的中介卷款、挪用客户资金等事件的发生，房产中介如日中天的时代画上了句号。老百姓眼中的中介被打上了大大的“？”此后政府出台的资金监管等一系列规定虽然暂时稳住了市场的恐慌局面，但是2006年开始的宏观调控到2008年国内经济增长放缓、全球经济衰退，当房地产市场发生巨变，泡沫隐退，暴利消失，给本就不再鲜活的房地产市场釜底抽薪，中介公司首当其冲。“中介不能吃差价”已是大势所趋，少得可怜的成交量、百分之几的交易佣金和租赁佣金难以支撑中等规模公司的中介门店开支，昔日“信息不对称”带来的垄断收益，现如今成为了制约中介发展甚至关乎存活的闭门锁。
其实，以信息为生存之道的中介行业，其生存和发展的基础本就是信息渠道畅通，如果一套房子委托给一家中介（或者多家中介）去卖，作为任何一个中介公司个体，其所持有足以支持成交的买家信息非常有限，在市场不好的情况下，很多中介公司一个月都成交不了一套房子，中介门店也因此如潮水般退去。如何利用房产交易信息，是摆在国内房产中介行业面前的一个严肃课题。
中国的房产交易市场和国外成熟市场相比，到底缺少了什么？中国的中介行业应该如何往前走？
对国内房产中介的行业发展趋势，易遨科技归纳为
“因利益而合作，因合作而共赢” 。 中国房地产市场出现的问题，美国早在50年前就曾遇到，其解决方式的核心就是“共享”，英文“MLS”（multiple list system）。其简单原理如下：一只苹果和一只梨交换，交换双方仍然只有梨和苹果。而一条信息和一条信息交换，交换双方都持有了两条信息。信息量成倍增长。如果交换的参与者增加，每一参与者的信息量将会呈几何级增长，最终每一参与者的信息量等同。 房源共享理念好处显而易见，困难的是其操作性。基于国内中介行业的特点---经纪业务以公司行为为主要模式、政府控制并参与的交易过程有限、经纪公司仍是交易环节的主要执行人、针对经纪人（公司）的诚信机制尚不足以面对公众等现实环境和客观因素，导致在中国无法做到对房产交易信息的真正开放、透明，因此也很难通过建立国外成熟的MLS模式来实现经纪人（公司）间的交易信息共享。与之相矛盾的是，房源的相对稀缺、房价和购房意愿的低迷，使得中小中介公司无法获得充分的可交易信息资源，行业生存和发展面临严峻挑战。
“走行业联盟的路，是解困中小中介公司的窘境且符合中国特色的行业出路”，正在运营“中国
房地产中介联盟网”的易遨科技CEO张振国说：国内中介行业传统的门店式经营，其目的就是为了获取信息资源，因此扩张受到投资成本、人员到位、时间、地理位置等条件的限制，在市场环境好的时候，门店带来到可交易信息会因为资源过剩而造成浪费，市场环境不好的时候，又会因为信息匮乏导致成交率低下，究其根源，就在于信息渠道过窄、不畅通。在行业里，中小规模的公司是最难做的，因为他门没有足够的门店去收集信息，就单套房源而言，中小公司的成交机会远低于拥有众多门店的大型中介。下面用个极端的比喻说明信息不通导致的结果：沙漠里的两个人，相隔一段距离，一个有水，一个有饼，但最后两个人都没活下来，有水的人饿死了，有饼的人渴死了，如果当时有个人在中间帮他俩通个信，大家都能活下来。在中介行业同样是这个道理。我们倡导的是“合作、共享、共赢”，房地产联盟网就是沙漠里的通信平台。
那么中介公司相互之间不信任，怎么能做到信息共享呢？
对于笔者的这个问题，张振国是这样看的：中介之间缺乏信任确实是行业现状，而且在相当长一段时间内没有好的解决办法，在国外，诚信机制是依靠政府严格的经纪人信用机制来约束的，如果你不诚信、不
遵守交易规则，一旦有人投诉你，你这辈子也别想再干这一行了，规则的
遵守如果是以生存资格为依据制定的，那很少有人违规。在国内，显然没有这种法规机制，我们倡导的是自愿合作。房产交易的特性之一就是“区域性”，在一个城市，中介圈子并不大，很多中介公司的老板是
朋友，甚至创业之前是在一家公司的同事，小范围的合作共享是具备条件的，而且在现实交易中也确实存在比较初级的合作，成交后大家按一个约定的比例分成。但是目前市场上还没有一个开放的B2B信息
交流平台，给中小企业提供更充分的合作空间和合作资源，更没有一种可以记录合作行为和合作过程的机制，对于企业间的诚信也无法得以记录和评价。
张振国说，我们之所以要这样做，基于几方面的考虑和易遨的先天条件：
1、我们做的是房产行业的开放式平台，而非单一的信息发布、赚取广告收益的门户。我们不认为门户式网站能为中介企业带来持续、健康的发展，也无法建立健康的行业交易机制。
2、易遨核心团队是这个行业的资深人士，从国内兴起中介行业到今天，房产中介走过的路我们看得很清楚，因为做的就是行业信息化服务，所以企业需求我们了解的相对充分。
3、我们做“联盟网”不是制作单纯的网站，更重要的是我们先做了保证共享企业间信息共享的后台系统建设和直接应用于企业内部业务操作和
管理的ERP系统。易遨的中介ERP是业内公认最优秀和信息高度安全的在线（软件业称为SAAS系统模式）操作系统，我们将这个系统应用于“联盟”的后台搭建，通过它来实现刚才所讲的共享功能，B2B的共享记录、合作结果、分成规则、诚信评价等都是可实现的。更何况我们已有的数千家公司级客户和他们经营的数万家门店，这个群体应该是率先享受到这一服务的基盘用户。
4、除了信息共享，“联盟”还提供楼盘代理资源提供、
培训教材下载、
专业管理文档下载、业内专家在线咨询、人才交流（
招聘）等覆盖业内企业多角度需求的服务内容。有了这些保障和服务，中介公司可以充分利用这个平台由浅至深的开展B2B的合作共享。“我们希望建设一个立足于中小企业、充分实现资源共享的网络服务平台”，张振国这样总结联盟的目标，“借用阿里巴巴的一句话，我们要帮助中小企业做到的是----世上没有难卖的房子”。
作为垂直行业，网站的推广难度相当大，“联盟”如何推动中小企业参与其中呢？
易遨认为，联盟网作为中小中介公司的交流平台、人力资源平台和信息共享平台，首先依靠易遨在行业内的知名度和所有中介对易遨系统的信息化及业务管理服务的认可，宣传推广“学习、合作、共享、共赢”行业理念，这是现在联盟网的基本理念。另外，联盟已经开始面向中小中公司（包括独立经纪人）提供信息共享的服务包，这项服务也是基于易遨管理系统的增值服务项目，参与其中的会员可以自由组合“共享圈”，也可以自主向联盟成员开放待合作的信息。
“闭关锁国最终封闭的是自己，连中国在经历了历史教训后都开放了，做为一个企业、一个经纪人，为什么不能开放自己的信息去争取更多的商业机会？现在的行业现状很奇怪，明明需要同业的信息来带动成交，双方互惠，大家却宁愿采取不那么阳光的方式去获取资源，信息共享反倒成了一个大家不愿面对的愿望。这种心态就像成人待嫁的姑娘，确实想结婚，但又怕被骗了嫁妆，所以不愿去找男朋友，这在医学角度看，肯定是有心理疾病，是该接受治疗的。另外从法律保障上讲，婚后财产是夫妻共享的，是安全的。我们的中介行业需要这样的治疗，也需要这种规则的保障。”易遨是这样看待信息共享对于中介行业的必要性的。
“可能一开始大家都担心：我开放了，别人不开放怎么办，那岂不是别人都享受了我的信息？如果合作成交后，对方不给我分成怎么办？”这类问题有很多业内和投资界的人士提出过，也因此对共享在中国能否实现产生质疑。张振国说：“易遨的答案是----遵循商业规律才是硬道理，只要开放、只要共享就必定受益，谁先开放谁先受益，前提是你自己先要保证诚信。游戏规则是在游戏过程中建立并完善的，而不是先有了完善的规则才能做游戏，如果按照上面所疑虑的逻辑，那今天我们谁都不可能做
股票交易。”易遨就是这样考虑信息共享游戏规则的。
“我们现在推进的是有限共享，未来要做的是完全共享，这是一个由自发、自愿、自由的小范围共享，到自觉、规则化、规模化的过程。这个过程到底要走多长时间，我们也没法预计，但有一点可以肯定----一旦共享，无论有限到什么程度，这一模式必将席卷整个行业，游戏规则由此开始制定。联盟网和易遨愿意做这个吃螃蟹的人，但我们肯定不会成为先烈，因为这个螃蟹人家美国人都吃过了，我们需要考虑的是中国人该怎么用筷子吃的问题。”
转自搜狐焦点房地产网 ：
http://tj.focus.cn/news/2008-08-28/524132.html
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