中美房地产经纪上市公司的回顾与分析

2008年7月11日，美国房地产按揭批发商的两艘航空母舰-房利美(FANNIE MAE)，房地美(FREDDIE MAC)遭遇到创建以来的最大灾难，股票被大量抛售，只剩下去年年初的15-20%左右，看来美国的房地产金融市场尤其是房地产二级按揭市场要遭遇灭顶之灾。    在本文中，我就回顾一下美国和中国的有关房地产经纪/中介上市以及资本运作的情况，希望能够得到一些有益处的东西。9 a/ Y( E& s. r
(一)美国房地产经纪类的上市公司近况+ i( I3 G4 z# r* t
   在2006年12月21日，笔者曾写过一篇美国房地产经经纪类上市公司的情况，一年半后情况与自己预测的完全吻合，以下是2008年7月初的数据(括号内为2007年12月21日的股价)
; M- Y. u7 P1 |* a% t% t( `% Y/ i$ }1)ZIPR 股价3.8美元(7.48美元)，公司亏损恶化。3 U  \& e$ G4 c2 i
2)MOVE 股价2美元(5.15美元)，公司亏损恶化
8 b% K3 z( h  ?! T) o2 R3)SOLD 股价2.65美元(5.6美元)，公司亏损恶化9 [# ?: T/ p8 v/ S
4)LOOP 股价10美元(14.7美元)，继续盈利而且盈利持续增加，LOOPNET的运应尚好，公司员工很少才100多人，收益稳定。' f' o3 y1 s. @7 N7 g, S
     美国的房地产产业链中，尤其是新房建商几乎全部亏损，房地产经纪服务商也是如此，一个房地产的新循环已经开始，远远不是结束。
2 T- w, `8 t7 x% u+ \3 o5 ^(二)在美国的中国房地产概念股
; L% ?: E2 u4 k$ n) D0 D1)EJ(易居)9 Q5 l4 z8 J( @% }5 W- y* V
    易居在2007年8月18日在纽约上市，发行价12美元，开盘价19美元，最高到达35美元。2008年7月初股价10美元，已跌破发行价。记得当时在达拉斯有朋友问我对EJ的看法时，我的建议是在上市6月之前卖掉，不要长期持有，看来是对的，如果美国股市进一步下跌，EJ的命运也是危险的。4 ]7 ]6 c6 D" B/ p3 m
2)XIN(鑫苑)，这是开发商，不是房地产经纪公司，发行价11-12美元最高19美元，目前是5。5美元左右，一度跌至5美元以下，如果跌至5美元，就是垃圾股-很多机构不交易5美元以下的股票。7 v3 T" r! e5 r5 s
     总的来说，中国房地产股在美国已日落西山，不是2007了。
9 G  V7 _, e8 E' z' l# x& k* U(三)有上市计划的中介公司的回顾1 Z2 B6 `( l% z% A) |
1)顺驰不动产网络- O  J) i6 @, ]; e( ^
    2005年的夏天，中国房地产经纪/中介的一件大喜事，顺驰不动产网络获得2500万美元的投资，希望是在1-2年内登陆纳斯达克。三年过去了，事主早已从媒体中消失了，没有人再提起。
% `7 F$ ~& P' B& ]- w     这显然是一个失败的投资，笔者的看法是：顺驰不动产网络是半懂英文，半懂中介。什么是半懂英文呢？就是把REALTOR.COM当成是MLS系统，把LENDING TREE.COM当成是网络中介，没有真正搞懂要模仿的东西。什么是半懂中介呢？就是不靠佣金收入而靠别的灰色途径。$ ^6 j( }- \3 e5 M0 M9 v) P
      当时被投资方还认为卖便宜了，现在看是卖贵了，当时值16亿人民币，现在能值多少呢？看来上市的机会很小，除非时光倒流。
( W9 P! Y1 C7 S5 P/ H, M7 o. `2)易居中国7 e9 p" b( G9 L: U0 T  O
     易居在获得2500万美元之后成功上市，笔者认为是易居即懂英文，也懂房地产经纪，易居的核心人物在美国资本市场很有说服力，同时易居是以新房销售为主，新房一天可以销售几十套，甚至上百套，利润非常好，这是易居领导人的聪明之处。
% C% K; B& V* t8 ~6 Y3)21世纪不动产
3 Z6 h2 O% f2 ~. P6 X6 D4 C      在美国这是我的同行，对她还是很了解。高盛投下2200万美元，AVENUE又在2007年11月投下5200万美元，共计7400万美元(5亿人民币左右)。估计高盛的2200万美元早在2007年夏之前就花完了，一般来说，从开始谈投资到达成协议要6-9个月左右，那么AVENUE 基金应该是在2007年春或夏季开始投资的，那时，2007年中国的房地产市场像火山一样热，我想这就是AVENUE基金们决定投入这5200万美元的赌注的外部因素。/ `2 K4 N( X7 p) r' R
     我对21世纪不动产的看法是：懂英文，但不懂中介。所谓的懂英文就是21世纪是美国的房地产中介名牌公司，同时核心人物也多是留美人士之类。所谓的不懂中介就是没有深刻理解目前国内的房地产中介的理论和实际运作模式，简单模仿美国的运作模式搞加盟，但是屡败屡战，开出一大批加盟店，但又倒下一批，加盟不行，就学中原来直营，直营也不太行，又加盟，自己开店太慢，就兼并。好在有基金的大笔美元支持，可以逆水行舟，这也是本事。
* O7 ]6 h! e9 E     21世纪能否如期上市，靠人是不行的，只有靠天了。
. t* R: r% O7 w$ K6 v4 O1 V(4)创辉租售
. Q0 }2 T' `: I9 J% O8 C( G! C     深圳的创辉是2007年国内中介的一大新闻，在短期内开出1800家店面，向着股票市场飞奔，但创辉没有风险投资的介入，这是件好事。创辉的问题是即不懂英文，也不懂中介。没有看到创辉的管理层里有一流职业的管理人才，完全是落后的家族企业模式，没有相当数量的一流人才，如何能管理好企业。不懂中介的意思就是店面制的核心不是数量而是要有与之配套的房源，客源系统，没有完善管理的店面制再多也没有任何价值，就像一个军队里，没有训练的士兵一样，再多也没有用,甚至还有很多逃兵和叛徒。
0 c( w( t+ R) P/ C      创辉是否能上市，靠人早就不行了，靠天也晚了。
3 u5 d( W8 \; h/ ^8 o  q' k& v     美国的房地产在1986年之后进入一个繁荣的时代，20年后风水开始逆转，建商的股票回到20年前，两大美人-房利美，房地美也人老色衰。
4 L5 o+ ?+ S  u7 x7 E  U     中国房地产尚还年轻，但已使无数英雄竟折腰，估计要节制和修炼几年才可以再出江湖。